一戸建ての資産価値は？落ちない家を選ぶポイントについても解説

念願のマイホームとして一戸建ての購入をご検討されるなかで、「将来的に資産価値が下がって損をしてしまわないか」と不安に感じていませんか。
建物の価値は年数とともに下がるのが一般的ですが、資産価値が落ちやすい物件を選んでしまうと、将来の住み替えや売却時に大きな資金計画の狂いが生じる恐れがあります。
本記事では、一戸建ての資産価値に関する基本知識をはじめ、価値が保たれる物件の共通点や、資産価値の落ちにくい家を購入するためのチェックポイントについて解説します。
これからマイホームのご購入をお考えで、将来にわたって価値のある家を賢く選びたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

一戸建ての資産価値とは？

一戸建ての購入において、まず押さえるべきは不動産の資産価値には主にどのような意味があるかです。
まずは、一戸建てを資産にするための基本的な仕組みについて解説していきます。

資産価値の定義と役割

一戸建ての資産価値は、売却時の価格を示す市場価値と、貸した場合の利益を示す収益価値の2つを中心に考えます。
自宅として購入する場合でも、転勤や住み替えの可能性を見据え、売却と賃貸の両面から価値を確認しておくと判断しやすいでしょう。
また、土地や建物は現金や預貯金とは異なり、実際に暮らしながら保有し、毎日の生活の拠点として活用できる実物資産です。
ただし、同じ条件の物件は存在せず、売却には一定の期間がかかるほか、仲介手数料や税金などの費用も必要になります。
そのため、購入価格だけでなく、将来の売りやすさや貸しやすさ、取引時の費用まで含めて資産価値を捉えることが大切です。

建物の減価償却の仕組み

減価償却とは、建物などの取得費を一定の使用期間に分けて計上する仕組みで、主に事業用資産の税務処理で使われます。
木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、これは安全に住める年数や建物の寿命そのものを示す数字ではありません。
ただし、中古住宅の査定では築年数が重視されてきたため、木造住宅は築20年から25年ほどで評価額が大きく下がる場合があります。
一方、適切な点検や修繕を続けている住宅は、築年数が進んでも建物の状態を評価してもらいやすいでしょう。
また、土地を中心に査定するケースでは解体費用が考慮されることもあるため、土地価格と実際の売却額が同じとは限らない点も押さえておくことが大切です。

資産とリスクの両面性

持ち家は住宅ローンを完済すれば毎月の返済負担がなくなり、老後の住居費を抑えやすくなる資産です。
一方、完済後も固定資産税や修繕費は必要になるため、屋根や外壁、設備の更新に備えて資金を準備しておくと安心でしょう。
また、修繕を先延ばしにすると建物の状態が悪化し、将来の売却時に評価へ影響する可能性があります。
人口が減少する地域では買い手や借り手が見つかるまで時間を要することもあり、住み替え時期との調整が必要です。
さらに、売却額より住宅ローン残債が多い場合は差額を自己資金で補うケースもあるため、残高を定期的に確認しましょう。
地震や水害への備えも含め、立地選びと購入後の維持管理を一体で考えるのが資産を守るポイントになります。

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資産価値が落ちない一戸建てに見られる特徴

前章では資産価値の基本について述べましたが、具体的にどんな家が価値を保てるのか気になりますよね。
ここでは、資産価値が保たれやすい一戸建てに共通する特徴について解説します。

好立地とエリアの価値

一戸建ての資産価値は土地と建物で構成されるため、建物の評価が下がった後も、土地への需要が価格を支えることがあります。
とくに、駅への近さや主要駅へのアクセス、スーパーマーケットや病院など生活施設の充実度は、住みやすさを判断する重要な条件でしょう。
また、通勤や通学、買い物がしやすい地域は幅広い世帯から選ばれやすく、売却時にも利便性を伝えやすい点が特徴です。
再開発や交通網の整備が進む地域では、暮らしやすさが高まり、土地需要を支える要素が増える可能性もあります。
ただし、地価は人口動態や経済状況にも左右されるため、現在の価格だけでなく、将来の需要や街づくりの方向性まで確認することが大切です。

建物価格比率の低さ

同じ購入総額であれば、建物価格の割合が低く土地価格の割合が高い物件ほど、建物の評価低下による影響を抑えやすくなります。
たとえば総額5000万円で、土地1000万円の家と土地4000万円の家では、将来残りやすい価値の比率が大きく異なるでしょう。
土地価格が変わらず建物評価だけがゼロになる単純な想定では、それぞれ1000万円と4000万円が残る計算です。
ただし、実際には土地相場の変動や売却費用もあるため、この数字だけで将来価格が決まるわけではありません。
そのため、購入時は土地と建物の価格内訳を不動産会社に確認し、周辺の土地相場や建物への予算配分もあわせて検討することが大切です。

分譲一戸建てを選ぶ利点

分譲一戸建ては、不動産事業者がまとまった土地を区画に分け、建物とセットで販売する住宅です。
大規模な分譲地では道路や歩道、公園などが計画的に整備されることがあり、街並みや移動のしやすさが魅力になりやすいでしょう。
また、建築協定や地区計画が設けられている地域では、建物の高さや用途などのルールによって良好な住環境が保たれる場合があります。
一方で、将来の建て替えにも関わるため、購入前にルールの内容を確認しておくことが重要です。
同時期に入居する世帯が多い分譲地では、地域の交流が生まれやすい点も特徴といえます。
さらに、地盤調査や上下水道の整備状況を資料で確認できれば、建物だけでなく街全体の基礎条件も把握しやすくなるでしょう。

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価値が下がらない家を選ぶためのポイント

ここまで価値を保つ家の特徴を解説しましたが、実際の購入に向けた具体的な見極め方もおさえておきましょう。
最後に、資産価値の落ちにくい一戸建てを購入するためのチェックポイントについて解説していきます。

街の将来性と地域情報

街の将来性を確認する際は、自治体の都市計画図を見て、用途地域から周辺に建てられる建物の種類や規模を把握します。
住宅中心の地域か、商業施設も建てられる地域かによって、住環境や利便性の変化を考える手がかりになるでしょう。
また、立地適正化計画がある自治体では、候補地が居住誘導区域や都市機能誘導区域に含まれるかも確認します。
これらの区域を調べると、住宅や医療、商業などをどこに集めていく方針なのかを把握しやすいです。
さらに、新駅や道路、再開発の計画は実施時期や進捗まで確認し、将来推計人口もあわせて見ておきましょう。
20年後や30年後も交通や生活施設が維持されやすいかを考えることが、長期的な資産価値を見極める材料になります。

災害リスクの確認手順

家探しでは、ハザードマップを確認し、洪水や土砂災害、津波の想定区域に候補地が含まれていないか調べます。
浸水深や避難経路にくわえ、大雨で下水道の排水能力を超えた際に起こる内水氾濫の情報も確認しておくと安心でしょう。
また、土砂災害特別警戒区域に該当する場合は、建築上の制限や売却への影響も把握する必要があります。
続いて、火災保険の水災補償や地震保険の内容と保険料を確認し、購入後の維持費として見積もっておくことが大切です。
建物については新耐震基準への適合や耐震等級を確認し、さらに地盤調査報告書や補強工事の記録にも目を通しましょう。
立地と建物の両面から災害への備えを確認することで、購入後の安心と資産価値を守りやすくなります。

長期優良住宅の重要性

長期優良住宅とは、長く良好な状態で暮らせるよう、耐久性や耐震性、省エネルギー性能などの基準を満たした認定住宅です。
公的な認定があることで住宅の品質を客観的に説明しやすく、将来の売却時にも建物の特徴を伝える材料になるでしょう。
また、劣化対策や耐震性にくわえ、配管を点検・交換しやすい設計や断熱性能など、長期利用を意識した基準が設けられています。
認定後は30年以上を見据えた維持保全計画に沿って点検や修繕をおこない、その記録を残していくことが重要です。
さらに、一定の条件を満たすと税制上の優遇を受けられる場合もあるため、認定書類や適用条件を確認し、購入費と維持費をあわせて検討しましょう。

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まとめ

一戸建ての資産価値は売却や賃貸で得られる利益を指しますが、築年数だけでなく建物の実際の状態や購入後の定期的な維持管理によって大きく変動します。
資産価値を長期的に保ちやすい物件に共通する特徴として、生活に便利な好立地であることや、購入総額に対する土地価格の割合が高いことが挙げられます。
価値が下がらない家を選ぶには、20年後などを見据えた街の将来性を調べ、自然災害リスクの確認や長期優良住宅の基準を満たしているか見極めると良いでしょう。