マイホームのフラット35について！審査基準や注意点も解説

マイホームの購入に向けて住宅ローンを検討するなかで、フラット35の仕組みや審査条件について疑問を抱えていませんか。
金利の種類や物件の基準など専門的な内容が多く、ご自身の状況に合っているのか判断に迷ってしまいますよね。
本記事では、フラット35の基本的な特徴から審査条件、さらには利用する際のデメリットまでを解説いたします。
フラット35を活用して理想のマイホーム購入を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

マイホーム購入に役立つフラット35とは

マイホームの購入資金には主に住宅ローンがありますが、まずはその種類や特徴をおさえる必要があります。
ここでは、フラット35の基本概要や金利についてわかりやすく解説していきます。

仕組みや目的の違い

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携し、最長35年間の全期間固定金利で融資する住宅ローンです。
金融機関が貸し出した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して長期資金を確保する仕組みとなっています。
そのため、長期の返済でも金利変動の影響を受けにくく、将来まで見通した資金計画を立てやすい点が特徴です。
また、申込者の収入だけでなく、購入する住宅が一定の安全性や省エネ性などの技術基準を満たしているかも重視される点も特徴です。
さらに、保証人や保証料が不要で、繰上返済手数料もかからないため、諸費用を抑えながら返済方法を調整しやすい点も魅力でしょう。

固定金利のメリット

全期間固定金利では、融資実行時に完済までの金利が決まるため、その後に市場金利が上昇しても借り入れ金利は変わりません。
元利均等返済を選べば、条件変更がない限り毎月の返済額も一定となり、教育費や老後資金を含めた家計計画を立てやすくなります。
そのため、長期的な返済額を早い段階で把握し、家計への負担を見通しながら住宅購入を進めたい方に向いているでしょう。
一方で、借り入れ時の金利は変動金利より高めになる傾向があり、低金利が長く続いた場合は総返済額が大きくなる可能性があります。
なお、適用金利は申込時ではなく融資実行時に決まるため、契約までの金利動向も確認しておくことが大切です。

フラット35Sの概要

フラット35Sは、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性、耐久性などに優れた住宅を取得する際に利用できる金利優遇制度です。
長期優良住宅や、一定の省エネ性能を備えた住宅などが対象となり、住宅性能に応じて当初の借り入れ金利が引き下げられます。
また、子育て世帯や地域連携などの制度と組み合わせることで、条件に応じたポイントが加算され、優遇幅が広がる場合もあるでしょう。
引下げ期間や、幅は適用条件によって異なり、当初5年間や10年間など一定期間の返済負担を軽減できる点が魅力です。
ただし、利用には適合証明書などが必要になるため、取得費用や優遇終了後の返済額まで含めて資金計画を確認しておく必要があります。

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フラット35でクリアすべき審査条件を解説

前章では、フラット35の基本概要について述べましたが、実際の審査基準についてもしっかりと把握しておくことが大切です。
ここでは、申込者の年収や購入する物件に関する、審査条件について解説します。

年収要件とクリア術

フラット35の審査では、年収に占めるすべての借り入れの年間返済額を示す総返済負担率が重要な基準となります。
年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が目安であり、住宅ローン以外の返済も含めて判断される仕組みです。
そのため、自動車ローンやカードの分割払いがある場合は、申し込み前に残高や返済額を確認し、無理のない範囲で整理すると安心でしょう。
また、共働き世帯では一定の条件を満たす配偶者などの収入を合算できるため、借り入れ可能額を検討する際の選択肢になります。
ただし、収入合算の割合によって借り入れ期間の上限に影響する場合があるので、年齢や返済期間も含めて事前に確認することが重要です。

物件側の技術的な基準

フラット35を利用するには、申込者の返済能力だけでなく、購入する住宅が所定の技術基準を満たしている必要があります。
床面積は原則として一戸建てが70㎡以上、マンションなどの共同住宅が30㎡以上であり、耐震性や耐久性も確認の対象です。
さらに、新築住宅では一定の断熱性能や一次エネルギー消費量に関する基準への適合が求められ、省エネ性能も重要な判断材料となるでしょう。
そのため、利用を予定する物件では、検査機関による確認を受け、基準を満たしていることを示す適合証明書を取得します。
なお、法令上の問題がある増築部分や再建築できない物件では利用できないことがあるため、購入前の確認が欠かせません。

借り入れ期間と手続きの流れ

フラット35の借り入れ額は、100万円以上8,000万円以下で、原則として住宅の購入価額以内の範囲で設定します。
借り入れ期間は15年以上35年以下が基本ですが、申込時に60歳以上の場合は10年以上から選択でき、年齢による上限がある点にも注意が必要です。
そのため、希望する返済期間が設定できるかを確認し、毎月返済額と完済時年齢のバランスを考えておくことが大切でしょう。
手続きは、必要書類をそろえて審査を受け、売買契約後に本審査と物件検査を進め、適合証明書の取得へ進む流れです。
そして、融資承認後に金銭消費貸借契約を結び、引渡し日に融資が実行されるため、各手続きを余裕を持って進める必要があります。

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利用前に知っておきたいデメリットと注意点

ここまで審査の通過ポイントなどを解説しましたが、利用時の注意点もおさえておきましょう。
最後に、フラット35を利用する際のデメリットについて解説していきます。

頭金不足による影響

フラット35では、購入価額に対する借り入れ額の割合である融資率が9割を超えると、9割以下の場合より適用金利が高くなる傾向があります。
そのため、頭金を用意して借り入れ額を抑えれば、借り入れ元本だけでなく適用金利の面でも返済負担を軽減しやすくなるでしょう。
また、住宅ローン残高が将来の売却価格を上回るリスクを抑えやすくなり、住み替えなどを検討する際の選択肢も広がります。
一方で、頭金を多く入れすぎると手元資金が減るため、教育費や急な支出に備える生活資金まで使い切らないことが大切です。
さらに、頭金を貯める期間中も家賃は発生するので、金利だけでなく購入時期を含めた住居費全体で比較する必要があります。

初期費用の内訳と金額

フラット35の初期費用は、融資手数料や適合証明書の取得費用、登記費用、印紙税などを含めて準備する必要があります。
目安は借り入れ額の3%から5%程度とされ、3,000万円を借りる場合は90万円から150万円ほどを想定しておくと安心でしょう。
また、融資手数料は金融機関によって定額型と定率型があり、適合証明書の費用も新築か中古かによって金額が異なります。
さらに、抵当権設定登記では登録免許税と司法書士報酬がかかり、紙のローン契約書では借り入れ額に応じて印紙税も必要です。
なお、団体信用生命保険の扱いは商品によって異なるため、初期費用だけでなく金利や保障内容まで含めて総額で比較すると良いでしょう。

必要書類と機会損失

フラット35は、申し込みから融資実行まで一定の期間を要するため、余裕を持って書類を準備することが大切です。
本人確認書類や収入資料にくわえ、売買契約書、重要事項説明書、住民票、所得を確認できる公的書類なども求められます。
また、中古住宅では適合証明書の取得に時間がかかる場合があるため、引渡し日から逆算し、有効期限も確認しながら進めると安心でしょう。
一方で、全期間固定金利は借り入れ後に市場金利が下がっても返済額が自動では減らず、低金利の恩恵を受けにくい点に注意が必要です。
なお、借り換えには新たな諸費用が発生するので、将来検討する場合は減らせる利息と費用の差を比較して判断する必要があります。

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まとめ

フラット35は、最長35年間の固定金利で資金計画を立てやすい住宅ローンであり、省エネ性能などに優れた住宅には金利優遇制度も利用できます。
審査では、年収に応じた総返済負担率の条件をクリアするほか、物件の耐震性など技術基準を満たして15年以上35年以下で借り入れ期間を設定します。
融資率が9割を超えると金利が高くなる点や、まとまった初期費用がかかる点に注意し、市場金利が低下した際の機会損失も考慮して検討するべきでしょう。